Eine einzelne Wohnung vergibt man als Einzelleistung. Eine Tranche über mehrere Häuser ist ein Logistikprojekt, und dann verschiebt sich die Frage: Nicht was kostet der Quadratmeter, sondern wer koordiniert Zugang, Takt, Freigaben, Folgegewerke und Bewohnerkommunikation.
Was in einer GU-Vergabe zusammenläuft
- Erkundung und Beprobung je Gebäudetyp
- Anzeige und behördliche Abstimmung für die gesamte Tranche
- Belagsdemontage und Kleberabtrag mit zugelassenem Verfahren
- Abschottung, Schutztechnik und Feinreinigung
- Freimessung je Wohnung, koordiniert mit einer Messstelle
- Entsorgung mit Nachweisführung über alle Wohnungen
- Terminabstimmung mit Bewohnern und Hausverwaltung
- Schnittstelle zum Folgegewerk, das den neuen Belag verlegt
- Dokumentation je Wohnung, zusammengeführt zu einer Bestandsakte
Taktung über viele Einheiten
Der Takt richtet sich nach dem knappsten Faktor. In der Regel ist das nicht das Sanierungsteam, sondern die Freimessung oder der Zugang zu den Wohnungen. Ein belastbarer Takt braucht deshalb drei Festlegungen: Wie viele Wohnungen laufen parallel, wie ist die Verfügbarkeit der Messstelle organisiert, und wie ist die Schlüsselübergabe geregelt.
Was der Auftraggeber trotzdem behält
- 01Die Informationspflicht als Veranlasser: Bau- und Nutzungsgeschichte gehört weitergegeben.
- 02Die Mieterkommunikation im Grundsatz, auch wenn die Terminierung beim GU liegt.
- 03Die Entscheidung über Ersatzunterbringung in Einzelfällen.
- 04Die Abnahme und die Prüfung der Dokumentation.
Vergabeform
Bei wiederkehrendem Bedarf ist ein Rahmenvertrag mit Einheitspreisen und einem definierten Abrufverfahren die praktikabelste Form. Er verkürzt den Vorlauf je Abruf erheblich, weil Eignung, Verfahren und Preise bereits geklärt sind. Zu regeln sind darin insbesondere die Einheitspreise für Funde, das Vorhalten bei Unterbrechung und die Reaktionszeit bei Abruf.
Häufige Fragen
/01Lohnt eine GU-Vergabe schon bei zehn Wohnungen?
Meist ab dem Punkt, an dem Sanierung und Belagsverlegung sonst getrennt koordiniert werden müssten. Entscheidend ist nicht die Anzahl, sondern die Anzahl der Schnittstellen je Wohnung./02Kann ein Rahmenvertrag über mehrere Jahre laufen?
Ja, wobei zu beachten ist, dass Genehmigungen nach der Gefahrstoffverordnung auf maximal sechs Jahre befristet sind. Die Gültigkeit gehört in die Vertragspflege./03Wer führt die Mieterkommunikation?
Der Grundsatz bleibt beim Wohnungsunternehmen, weil das Mietverhältnis dort liegt. Die konkrete Terminabstimmung kann an den GU übergehen, sollte aber inhaltlich vorgegeben sein.